海德体育回望这一年,房地产市场在多方博弈中筑底企稳,政策频频加码,力度空前,保交楼、保民生成为监管施政重心。中指研究院发布的数据显示,2023年,全国已经有超过200个省市优化调整房地产政策,出台调控措施超过600次。
尤其是2023年年末北京、上海两地先后调整优化包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等多项房地产政策,释放更强的政策效应,使得各界对2024年房地产市场的走向有了更多想象空间。
较此前“认房不认贷”释放更多购买需求不同的是,踩点年末发布的京沪新政,不仅降低了购房门槛,且推动了购房成本进一步减少,为购房者带来“真金白银”的利好。
以2023年12月中旬北京新政为例,假设购买总价500万的房子,在房贷利率4.2%、等额本息还款的情况下,其首付从175万元下降至150万元,且每月还款额可减少445元,减轻了购房者的还款压力。
对价格敏感,首付和还款压力较大的置业者而言,新政的到来无疑打开了置业“窗口期”。新政落地后,北京不少售楼处出现回潮,刚需和改善型群体入市积极性明显提高。特别是降首付、利率、调整普宅标准,非常契合当下北京房地产交易痛点。
从不少中介机构的反馈来看,近期无论是从咨询量、带看量,还是成交量来看,也都有了不同程度增长,以此推动成交走高。同时,新政快速传导至新房领域,不仅带动新房销售的回暖,也为开发商销售回款打下基础,从根本上缓解了开发商的资金困难。
据CRIC监测,新政落地后至12月27日,北京新房成交套数日均约248套,较新政出台前12月前14天日均119套倍增108%,与11月日均147套相比也显著增长了69%。
据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积78.3万平方米,环比增加48.5%。这一成交量是2023年下半年最高的一个月。
从交易节奏来看,12月初惯例低开,此后进入深度调整,月中随着普宅标准调整和信贷政策宽松,成交开始放量,周度成交面积突破20万平方米/周,虽然最后一周成交有所回落,但依然能达到17万平方米/周。
二手房方面,克而瑞数据显示,12月上海二手房成交规模接近130万平方米,环比增长12%,也创下2023年下半年以来单月新高。
值得一提的是,2024年1月2日,上海再度出台楼市支持政策,公积金新政降低二套房首付比例,进一步刺激改善性需求释放。
对比北京新政来看,上海政策力度领先,持续性也更好,对刺激改善客户入场和推动“卖一买一”转化方面成效更加显著。
根本原因在于,上海在普宅标准方面基本直接“一步到位”、且贷款利率下降幅度更大,调整力度相对更大,这使得更多的二手住房交易享受更优惠的税收力度,进而推动市场上存量客户复访提升,为成交转化主力,部分前期犹豫老客户决心入场,逼定效力显现。同时,近日出台的公积金新政,实现了对此前政策的进一步补充和优化,有助于延续市场回暖势头。
此次新政,市场呈现了一些新的态势。新政实施后,市场原有的客群体系被打破,一些购房者购买力得到进一步提升,改善需求具备了需求升级的空间,购房积极性进一步提高。
一方面,原有首付资金不足,但月供偿还能力强的刚需购房群体,能够以更低的首付够到改善的门槛,实现刚需到改善的客群分流;另一方面,新政更低首付和利率的刺激,有效促进了卖一买一的联动需求;此外,原有的一些购买力不错的城市精英人群,也随着政策刺激结束一改观望情绪,积极入场,叠加各类改善群体的入市,改善型置业群体总量和整体购买力会愈加可观。
随着新政边际效应的增强,京沪两地部分改善型产品迎来新政后的首个成交小高峰,进一步印证了此次新政在释放改善型需求方面的显著作用,而从此次置业人群的成交结构来看,购买大户型和低密洋房产品的比例出现了明显上升。
在上海市场,从项目成交前十的榜单来看,新政刺激后,2023年年末改善和豪改市场更加活跃。”在成交前十榜单中,出现了3个均价10万+项目,其中有一个项目排进前三。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,“一般而言,月度榜单出现这种高价房项目的概率不高,基于高价房源交易活跃,12月成交均价有所上行,为69781元/平方米,环比上涨8.5%。”
从户型结构来看,改善型三四房户型更受当下改善客群青睐。在一些项目的成交上,明显能看到这种变化,比如位于上海普陀区的中环云悦府总价在800万左右的三房户型在到访客群中关注度最高。闵行区踩点政策开盘的中铁建花语前湾同样如此,开盘当天118平方米和144平方米的大户型当天很快售罄,小户型则剩下不少没有卖出。
此外,位于上海的龙湖青云阙,是北虹桥区域为数不多的改善新房,叠加双轨交汇、低密、高得房率和显性倒挂等优势,新政落地后首个周末来访顾客和成交量跳涨,成交量较新政前环比上涨约100%。项目负责人表示,新政后,由于首付和利率降低、税费降低等因素,顾客付款周期大幅缩短。
在北京市场同样发现,随着新政效应逐渐增强,改善置业需求的购房者不仅关注地段、配套等要素,同时随着购买力提升,更加关注低密、园林、户型等产品属性,均好型产品在此轮改善置换潮中更有市场。
新政出台当晚,位于丰台区的龙湖九里熙宸项目有近20组客户冒着大雪天到访,并有3组客户现场缴纳诚意金,均为120平方米洋房大户型改善客户。
包括地处北京东北五环孙河生态别墅区板块的北京中建璞园,项目为低密洋房产品,交通上机场高速串联望京,直抵三环国贸,同时临近望京CBD、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区、第四使馆区等商务聚集区,周边配套成熟,随着新政刺激,区域内大量有优质购买力和改善需求的置业群体加速入场。
据该项目负责人介绍,此次购房意向或成交人群中,多为海外背景、私营业主、企业高管董事、高知的退休群体或500强企业从业者。“买房时,坚定且明确要购买 ‘洋房’产品的业主,占比达25%。”上述负责人称,这类群体通常置业经验丰富,购房经验在2次及以上,名下预留多套房产,同时痛点明确,对舒适度有较高要求。
新政后,中建璞园成交也再一次冲高,15天内,项目累计成交55套,成交金额4.1亿,又一次成了新政的试金石和晴雨表。此前,该项目作为北京楼市认房不认贷”政策下的“新政第一盘”,首开以21.8亿元的成交数据引发市场关注。
从目前两地市场表现来看,政策传导对市场回暖起到一定程度的作用。京沪楼市在全国市场具有示范效应,不仅能带动北上广深销售的增长和市场交易量的活跃及价格稳定,而且这种效应会逐渐传导至现在的二三四线城市。但值得关注的是,新政带来的是结构性、差异化的回暖,总体成交表现为区域的冷热不均和不同项目的冷热不均。即便改善需求得到进一步释放,但产品端仍旧只有少数符合市场趋势的改善型新盘,能有不错的成交表现。
当前,政策仍在延续2023年加码态势,但市场还处在消化政策的前期阶段,2024年开端楼市表现如何,又能否迎来拐点将成为市场关注的焦点。
业内人士表示,此次新政呈现了循序渐进的调控趋势,预计2024年楼市政策的优化调整最大看点仍然落在一线城市,房地产作为经济的支柱性产业,将随着政策加码得到根本性改变,同时,尤其是改善性置业需求将在今年得到进一步满足,市场一些符合趋势性的产品有望迎来新一波改善客群置业潮,或将在年初触发拐点式行情,对2024年楼市稳预期和提振楼市信心有重要意义。(金言)
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